Ceny nieruchomości osiągnęły „psychologiczną barierę”?

Coraz więcej sygnałów płynących z rynku nieruchomości sugeruje, że tempo wzrostu cen mieszkań zwolniło. Wielu ekspertów uważa, że osiągnięto już psychologiczną barierę, a wpływ na spowolnienie mogą mieć przede wszystkim niepewność gospodarcza, jak i lęk przed dalszym wzrostem stóp procentowych. Tu bowiem nawet członkowie Rady Polityki Pieniężnej nie mówią już jednym głosem, przez co lęk przed kolejną podwyżką w obliczu znacznej inflacji wydaje się uzasadniony.

Sprawdź również rządowy projekt Bezpieczny kredyt 2% dla mieszkańców Wrocławia i okolic!

Nieruchomości najdroższe w historii

Od kilku lat ceny nieruchomości na terenie całego kraju rosły w tempie jedno, a ostatnio nawet dwucyfrowym w ujęciu rocznym. Trend ten nieprzerwanie obserwowany był w większości krajów na całym świecie. A o możliwym wykształceniu się bańki spekulacyjnej od pewnego czasu mówili już zarówno eksperci kredytowi, ale także analitycy rynku nieruchomości. Z ostatniego badania UBS Global Real Estate Bubble Index 2021 wynika natomiast, że ceny mieszkań i domów w wielu krajach są już mocno przeszacowane.

W przypadku Polski w ciągu dwóch ostatnich lat ceny nieruchomości – zwłaszcza w dużych miastach – potrafiły poszybować o przeszło 30 proc. Co istotne – i na co uwagę zwraca od pewnego czasu już wielu ekspertów rynku – ceny mieszkań zdrożały nie tylko z uwagi na wyższe koszty działek czy materiałów, ale także samemu boomowi na mieszkania. Wg. wielu znacznie zwiększony popyt na nieruchomości w ostatnim czasie jest efektem ucieczki kapitału inwestorów z całego świata w specjalnie potworzone fundusze inwestujące w tysiące mieszkań pod wynajem.

Wielu deweloperów – jeszcze na etapie dziury w ziemi – sprzedaje znaczną część mieszkań właśnie funduszom, a to powoduje wyraźne zmniejszenie się ilości dostępnych lokali mieszkalnych dla konsumentów. Ci zaś – co potwierdzają analizy rynku – potrafią brać udział w “licytacjach” o wymarzone mieszkanie polegających na konkursach ofert typu “kto da więcej”. Wydaje się zatem, że popyt na mieszkania nie jest jedynie wynikiem wciąż brakujących lokali z uwagi na liczbę mieszkańców dużych miast, ale także zmianom trendów inwestycyjnych spowodowanych np. pandemią koronawirusa i ucieczką kapitału z innych inwestycji.

Wyraźnym powodem znacznych wzrostów cen ofertowych wśród deweloperów jest coraz niższa dostępność wolnych gruntów w dużych miastach, przez co deweloperzy mogą celowo zawyżać ceny mieszkań. Nie opłaca im się bowiem sprzedawać mieszkania szybko taniej, ponieważ nie będą mogli w krótkim czasie uzupełnić swojej oferty. Zwrócił na to uwagę kilka dni temu Mariusz Kurzac z Cenatorium, który wywiadzie udzielonym serwisowi Money powiedział:

– W wielu miastach, w tym w Warszawie deweloperzy celowo spowalniają sprzedaż i podnoszą ceny, bo mają problemy z uzupełnianiem oferty. Z tego powodu wybór na rynku jest ograniczony. Deweloperzy wychodzą z założenia, że lepiej poczekać na kupca dłużej, aby sprzedać mieszkanie drożej, niż zbyć je szybciej i mniej na tym zarobić, co wiąże się także z koniecznością uzupełnienia nowej oferty.

Psychologiczna bariera osiągnięta

Kurzac zauważa jednocześnie, że tempo wzrostu cen nieruchomości w ostatnim czasie wyraźnie osłabło. Dyrektor zarządzający Cenatorium uważa, że osiągnięta została bowiem psychologiczna bariera wzrostu, a dla wielu konsumentów mieszkania są aktualnie za drogie.

– Oznaki spowolnienia wzrostu cen są już widoczne na wtórnym rynku. Z monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium w ramach tzw. Indeksu Szybkiego wynika, że w październiku w badaniu dla siedmiu głównych miast (Warszawa, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław, Gdańsk, Gdynia) ceny wzrosły o 3 proc., podczas gdy w tym czasie na rynku wtórnym utrzymywała się dynamika z września, gdy ceny rosły tylko w tempie 1 proc. miesięcznie – komentuje Mariusz Kurzac cytowany przez serwis Money.

Warto zauważyć, że aktualne wzrosty cen nieruchomości niekomercyjnych przedstawiają się różnie w zależności od miast. W Warszawie – co zauważa Money – tylko w październiku nowe mieszkania podrożały o 6,4 proc., ale już w Poznaniu zaobserwowano przeceny przekraczające 6 proc.

W przypadku rynku wtórnego na terenie Warszawy mieszkania potaniały średnio o 1,2 proc., a w Poznaniu zaś wzrosły o 1,3 proc.

W ocenie ekspertów z Cenatorium spadek wzrostu może być wynikiem podwyżek stóp procentowych. Te – jak pisaliśmy już kilkukrotnie – w ostatnim czasie Rada Polityki Pieniężnej podniosła z poziomu 0,1 proc. do 1,25 proc., a coraz częściej mówi się o kolejnych możliwych podwyżkach. Wg. Kurzaca “część inwestorów inwestujących do tej pory na mieszkaniowym rynku wycofało się lub wstrzymało z decyzją o zakupie mieszkania”.

Kurzac zwraca jednocześnie uwagę na to, że “coraz częściej mówi się również o rosnącej bańce na rynku, a wiadomo, że kupowanie „na górce” nie jest dobrą decyzją”.

Ceny nieruchomości w górę. Czy warto kupować mieszkanie teraz?

W najgorszym położeniu są zatem w tej chwili sami konsumenci, którzy rozważają zakup mieszkania na kredyt. Z jednej strony słychać głosy deweloperów, którzy wciąż powtarzają, że ceny nieruchomości wciąż będą rosły, z drugiej obserwatorów rynku i analityków, którzy zwracają uwagę na spowolnienie wzrostów cen, a także wzrosty oprocentowania kredytów spowodowane działaniami Narodowego Banku Polskiego.

Szukasz taniego kredytu hipotecznego? Skontaktuj się z ekspertem kredytowym i obniż marżę banku do minimum!

Warto w tym miejscu zauważyć, że po fali podwyżek cen mieszkań nie odnotowaliśmy jeszcze korekty, która może dać nam spadki rzędu kilku procent, a co przełożyć się może na oszczędności kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Na możliwe przeceny wskazuje także Kurzac, w którego ocenie zależne jest jednak m.in. właśnie od samych stóp procentowych, ale także Polskiego Ładu, przez który wielu przedsiębiorców może stracić na wprowadzanych zmianach.

– Pogorszenie ich sytuacji będzie mieć wpływ na sytuację na rynku nieruchomości, czego odbiciem może być wyhamowanie inwestycji, zarówno firm, jak i osób prywatnych. Część osób może w ogóle wycofać się z inwestowania na rynku nieruchomości – podsumowuje ekspert.

Zdjęcie główne: Pexels