Ceny najmu mocno w górę. Czy warto kupić mieszkanie na wynajem?

Zastanawiasz się, czy warto kupić mieszkanie na wynajem? Koniecznie przeczytaj dzisiejszy wpis.

Ostatnie miesiące pokazują, że średnie ceny najmu mieszkań, po pandemicznym okresie niższego popytu, znów sukcesywnie rosną. Spada jednak za to rentowność, a wynajmujący coraz częściej – prócz zwyżki stawek najmu – szukają innych metod na walkę z inflacją i znacznym wzrostem cen ofertowych mieszkań na rynku. W grę wchodzą m.in. krótsze umowy, a także zapisy “antyinflacyjne”.

Wynajmujący podnoszą ceny najmu

Po kilkumiesięcznym schłodzeniu się rynku najmu mieszkań – z powodu pandemii COVID-19 rzecz jasna – rynek ten w ostatnim okresie znów notuje wzrost popytu. Co za tym idzie, rosną także średnie stawki czynszów. Wg. danych zgromadzonych przez Otodom, na które powołuje się dziś w swoim artykule serwis Bankier, we wrześniu 2021 roku wynajmujący podnieśli ceny najmu mieszkań średnio o 6.2 proc. w Warszawie i nawet 10 proc. we Wrocławiu. Mowa tu oczywiście o wzrośnie rocznym. Oznacza to, że powoli stawki najmu wracają do stanu sprzed pandemii. Tak duże podwyżki czynszów zauważalne są przede wszystkim w przypadku mieszkań o powierzchni 38-60 m2.

Nie trudno zauważyć, że odnotowany w tym okresie wzrost stawek najmu przewyższa zarówno wrześniową inflację, która ukształtowała się na poziomie 5,8 proc., ale także praktycznie również rekordową (6,8 proc. rdr), odnotowaną w październiku br.

Jak zauważa Bankier, wzrost średnich cen ofertowych powyżej wrześniowej inflacji miał miejsce także w Krakowie, Bydgoszczy, Gdańsku i Poznaniu. Względem analogicznego miesiąca roku ubiegłego ceny wzrosły tam odpowiednio o: 7,0 proc, 8,3 proc., 8,4 proc, 9,0 proc.

Gdzie po kredyt hipoteczny we Wrocławiu?

Marcin Kaźmierczak w swoim artykule zwraca uwagę na to, że ponad 10-procentowe wzrosty czynszów odnotowane zostały w przypadku kawalerek o powierzchni nieprzekraczającej 38 proc. Dodaje jednocześnie, że tylko w Gdańsku średnia cena ofertowa przekroczyła wrześniową inflację. W Krakowie ceny jednopokojowych mieszkań podskoczyły o 3 proc., a Warszawie zaledwie o 1,5 proc. względem tego samego miesiąca roku poprzedniego.

Warto zaznaczyć, że mimo wyższych oczekiwań wynajmujących obserwowanych w ostatnich miesiącach, względem znacznych obniżek w 2020 r., średnie stawki ofertowe oscylują raczej bliżej tych, które notowane były przed dwoma laty.

Za przykład Kaźmierczak podaje kawalerki oferowane na wynajem w Warszawie, których najem we wrześniu 2021 r. wyceniano średnio nawet na 4 proc. niżej niż w 2019 r. W przypadku mieszkań o powierzchni 60-90 m2 zlokalizowanych w Gdańsku wartość średniej ofertowej spadła zaś o 8,2 proc.

Coraz mniejsze zyski z najmu

W ocenie Jarosława Jędzryńskiego eksperta portalu “Rynek Pierwotny” dalsze wzrosty ceny najmu obserwować będziemy przynajmniej do końca tego roku. Później rynek ma się ustabilizować.

– O ile jednak w perspektywie kilku czy kilkunastu miesięcy możemy oczekiwać powrotu stawek czynszów najmu nominalnie do wartości sprzed pandemii w przypadku wszystkich lokalizacji, to pod znakiem zapytania stoi ponowne osiągnięcie poprzedniego poziomu rentowności najmu w okolicach pięciu i więcej procent – prognozuje Jarosław Jędrzyński.

Aktualna średnia rentowność najmu netto wynosi od 3 do 3,5 proc., co jest wynikiem gorszym o 0,5 proc. względem poprzedniego roku oraz 1,5 względem roku 2019.

Za pogarszającą się rentownością zakupu, a następnie najmu mieszkań, prócz znacznie przewyższającej oczekiwania inflacji, może iść także fakt dużych i regularnych wzrostów cen mieszkań. A te – głównie w przypadku nowych nieruchomości niekomercyjnych – rosną przecież już w tempie dwucyfrowym. 

Jeśli weźmiemy pod lupę Warszawę, okaże się, że mieszkania o powierzchni 38-60 metrów podrożały w ciągu ostatniego roku o blisko 20 proc. W Krakowie i Gdańsku średnia cena ofertowa nowego mieszkania od dewelopera poszybowała o przeszło 15 proc. 

Także w przypadku rynku wtórnego wzrosty cen mieszkań są w dalszym ciągu na wysokim poziomie.

Czy warto kupić mieszkanie na wynajem?

W przypadku osób, które rozważają wejście w rynek najmu mieszkań dopiero teraz, ale posiadają zasoby gotówkowe, które chcieliby przeznaczyć na zakup mieszkania na wynajem, rozwiązanie to w dalszym ciągu wydaje się być opłacalne. 

Dla porównania na 5-letniej lokacie w InBank przy kwocie inwestycji 50 tys. zł zarobimy od 1,1 do 1,7 proc. w skali roku, co da nam około 3440 zł zysku w ciągu 60 miesięcy. Jeśli weźmiemy zaś pod uwagę nawet tylko 3-procentową rentowność z najmu nieruchomości, kwota, której możemy w tym czasie oczekiwać, będzie nawet dwukrotnie wyższa.

Jeśli chodzi zaś o osoby, które na zakup mieszkania pod wynajem będą musiały zaciągnąć kredyt hipoteczny, inwestycja ta może przynieść jedynie niestrawność. Co prawda z pomocą doświadczonego doradcy kredytowego, uda się znaleźć ofertę kredytową, która pozwoli na wyjście in plus w skali roku, jednak przed podjęciem tej decyzji warto skonsultować się również z ekspertami rynku nieruchomości — zwłaszcza działającego w sektorze najmu. Mamy nadzieję, że rozwialiśmy wątpliwości, czy warto kupić mieszkanie na wynajem i dzięki wpisowi łatwiej będzie podjąć decyzję.